農村房屋*訴z訟咨詢-農村宅基地房官司律師-廣州蘿崗區咨詢

廣州宅基地證產權人能否直接起訴買家騰房？
張靜律師解答：可以，不過也要按宅基地房的評估價值賠償買家補償款。如下面這個案件，宅基地證的名字是兒子，父親將房屋賣給買家，后兒子直接起訴買家返還房屋。終法z院判z決買家返還房屋，兒子賠償買家宅基地房評估價值68萬。
判z決書節選：
關于補償款的計算標準問題。考慮到本案并非直接處理梁買家與林某方、呂某生、林某保買賣涉案房屋的相關法律后果，而是林產權人在本案訴z訟中以涉案房屋登記權利人的身份要求梁買家歸還涉案房屋的經營管理權，故法z院以涉案房屋的現價值進行計算補償款。至于涉案房屋的評估方法問題，市場收益法主要體現為房屋的租金，市場租金是可以量化且標準是相對公允的，能反映宅基地房屋的市場價值，林產權人收回涉案房屋后，實際上導致的后果是梁買家無法再享有涉案房屋的收益權等經濟利益，從公平合理的角度出發，法z院采納市場收益法得出的評估結果，認定林產權人應支付的補償款為683455元合法合理，本院予以維持。
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廣州宅基地證上的房屋已被拆除重建未報建，法z院還能處理嗎？
張靜律師解答：在*及繼承案件中還能對房屋使用權進行處理，如是買賣*或物權保護*，則法z院不予受理。
判z決書節選：
本院經審查認為，請律師費用多z少咨詢，根據上訴人提交的材料及雙方在原審庭審中的陳述顯示，上訴人主張權利的依據是廣州市天河區于1996年5月23日核發的穗天沙字第x號《村鎮宅基地使用證》，該證載明使用人為楊某，建筑種類結構為磚瓦，廣州蘿崗區咨詢，層數壹層，建筑面積105.84平方米。原審庭審中，上訴人與被上訴人雙方均確認穗天沙字第x號《村鎮宅基地使用證》所涉的房屋已被拆除重建，重建后為兩棟房屋，地址分別為天河區漁沙坦樓角街**及**之一，其中16號房屋由上訴人使用，16號之一房屋即訟爭房屋由被上訴人使用。沒有證據證明涉案宅基地上的房屋在重建成為兩棟房屋時已依法向國土規劃部門申報辦理規劃報建手續。故涉案房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理，穗天沙字第x號《村鎮宅基地使用證》上登記建筑樓層數量、建筑面積與涉案宅基地上樓房數量及實際的樓層數量、建筑面積均不相符合，即穗天沙字第x8號《村鎮宅基地使用證》并不是訟爭房屋所具有的合法權利登記證明，在現有訟爭房屋建設的合法性、初始物權登記尚未經相關行政主管部門認定及處理前，對相關權利人之間民事權利進行析分的處理缺乏相應前提，故對于上訴人提起的本案訴z訟暫不作調處，上訴人可在行政部門對涉案房屋作出處理后另行起訴。
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廣州沒有宅基地證的房屋租賃合同有效嗎？
張靜律師解答：無效，押金應返還。如下面這個案件，農村房屋*訴z訟咨詢，涉案房屋只有宅基地證但建房屋沒有報建，導致承租賃商鋪后無法辦理營業執照，起訴返還押金和進場費。一審法z院認為租賃合同有效不予支持返還。二審法z院改判租賃合同無效，押金和進場費返還。
判z決書節選：
本院認為，根據本案查明的事實，涉案房屋是廣州市白云區太和鎮xxx路11號二樓，而被上訴人羅房東提供的宅基地使用證載明宅基地建筑種類是框架結構，層數1。雙方在庭審中承認其在簽約前已告知只有宅基地證，沒有承諾是有產權證的，其到廣州市規劃局申請信息公開，但回復是查詢不到涉案房屋的相關信息，故不能提供合法的報建手續及產權證明。因此，根據《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同*案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條關于“出就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承訂立的租賃合同無效”的規定，宋租客與羅房東簽訂的涉案《商鋪租賃合同》無效。《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”故羅房東應予返還宋租客交納的押金9098元、合同簽字費4000元、鋪租進場費4000元。
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